Rapport entre propriétaires fonciers et locataires cultivateurs
Il est très important que les relations soient bien définies entre propriétaires et locataires
1) Concernant vos terrains
Vous devez pour un terrain même petit, en connaître le n° cadastral précis (actuel) et si possible "la parcelle mère" en cas de redécoupages successifs, la surface exacte, l'emplacement précis dans la plaine et ce qui se passe dessus (friches, locataire avec ou sans bail, cultivé anonymement).
2) Les baux ruraux
A partir du moment où vous percevez un loyer pour votre terrain, celui-ci est considéré comme faisant l'objet d'un bail rural de 9 ans à partir du paiement du premier loyer et renouvelable tacitement à la date anniversaire 9 ans après. La rupture de ce bail ou sa modification répond à des articles très précis du code rural. On ne peut pas faire n'importe quoi et en dernier ressort, c'est au juge des baux ruraux de trancher un litige.
Dans le bail, au minimum, sont indiqués la parcelle à mettre en culture, sa superficie, le type de culture envisagée (ex: cultures maraîchères), le loyer annuel, les coordonnées du ou des propriétaires et ceux du locataire. Il peut aussi être établi devant notaire ou par un avocat.
3) Loyers
Tous les ans à la même échéance vous devez percevoir un loyer de la part de votre locataire. Pour ce faire, vous devez lui envoyer une quittance de loyer mentionnant: les coordonnées du propriétaire et celles du locataire, le numéro des parcelles, leurs surfaces, le loyer pour chaque parcelle et le loyer total, le tout daté et signé par le propriétaire ou son représentant en cas d'indivision.
Dès que vous recevez le loyer, vous devez retourner au locataire la quittance acquittée (reçu le chèque n° x à telle date)
Sur Montesson, un accord tacite entre propriétaires et cultivateurs, à travers leurs associations respectives, fixe la hausse annuelle des loyers .
En cas de loyer impayé, une procédure est à mettre en place allant de la simple lettre recommandée avec AR de rappel à la rupture de bail devant le tribunal des baux ruraux.
4) Terrains laissés au bon plaisir de... (pas de bail, n'importe qui peut faire n'importe quoi dessus)
Un nombre non négligeable de terrains dans la plaine répond à cette catégorie et, là deux cas:
a) Vous savez qu'un cultivateur du syndicat des cultivateurs de la plaine de Montesson s'en occupe, c'est le meilleur des cas. Une déclaration à la MSA peut être faite à leur demande même sans bail. Le mieux est quand même de rédiger un bail profitable aux deux parties et pour l'exploitation du terrain lui-même.
b) En cas d'exploitation sauvage (des "cultivateurs ou particuliers" hors ceux de la plaine). Là on peut se retrouver face à des problèmes importants: utilisation de produits proscrits, décharge sauvage de déchets de cultures, appauvrissement de la terre, .... Ici soyez vigilant car c'est vous en tant que propriétaire qui êtes responsable et qui devez intervenir en cas de problème.
d) Terrain totalement à l'abandon: en friche, dépôts d'ordures, ... Là aussi vous êtes totalement responsable et les différentes autorités pouvant agir dans la plaine peuvent vous demander de remettre le terrain en état.
5) Utilisation des terrains
Un terrain loué doit répondre au bail signé. Plus celui-ci sera précis et sans équivoque, plus vous serez tranquille.
Pour faire court, tout implantation sur un terrain loué doit faire de la part du locataire d'une demande d'autorisation en bonne et due forme qui peut elle-même être soumise à une demande d'autorisation officielle (municipale ou autre). On peut citer les demandes de construction de serres, de puits de forage d'eau , d'abri ou de construction en dur, de mise en place de pompes, de citernes, de tuyauterie dans le sol....
Toute construction dite sauvage sur un terrain loué ou non est interdite et doit être dénoncée avec passage devant le tribunal des baux si nécessaire en cas de litige important.
De plus, bien savoir que le changement d'affectation de "production" sur un terrain doit aussi faire l'objet de demandes précises (passer de cultures maraîchères à de la betterave à sucre ou à un verger par exemple) auprès d'instances différentes.